南通养殖场(南通养殖场拆迁评估)

1. 南通养殖场拆迁评估

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2. 养殖场拆迁评估标准

第一、土地的补偿

农户开办养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地，农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中，对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。如果是租用的土地，土地补偿归实际承包权人所有。

第二、养殖场建筑物、附属物的补偿

农户从事畜禽养殖，往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚，并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中，对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。在这里律师要强调的一点是，一般的畜禽养殖无需办理农用地转用手续，实践中有拆迁方以养殖场缺少这项手续为由认定养殖场为违建，是缺少法律依据的。

第二、停产停业损失补偿

有合法的养殖手续和营业执照，根据实际产值情况结合养殖场的承包经营期限，可以获得停产停业损失的补偿。从事需禽养殖的朋友们都非常了解，畜禽养殖存在一个周期问题，不能单纯以关停拆迁当下畜禽数目和生长状况为准计算养殖场因关停搬迁可能遭受的损失。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时，要结合具体的行业情况，有理有据地核定合理的补偿标准，保证养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。

另外，还有很多养殖户养殖的是市场价值更高的经济动物，例如貂、竹鼠、品种犬等。实践中这类养殖场在拆迁中的停产停业损失计算，通常和普通的家禽家畜有一定区别。养殖业主要结合自身具体养殖情况和细分行业的市场情况，积极向拆迁方提出自己的补偿安置诉求，争取合理的补偿。

3. 养殖场拆迁补偿新标准

养殖场拆迁补偿标准，包括四个方面：

1、对地的补偿；

２、地上附着物的损失，最低是重建成本价；

３、停产停业的损失；比如搬迁费，比如拆除的机器设备造成的损失等。

４、合理的搬迁费用；搬家期内的营业损失补偿。

每个地方的补偿方案不一样，影响补偿金额的因素包括四个方面：

１、当地政府的财政状况；地方领导比较开明所得到的补偿会比较多。

2、养殖场是否具有完整合格的手续；经营证照齐全的实际养殖经营者，在经营期间遇到拆迁的，具体数额先协商，协商不成的，委托评估机构进行评估。

3、是否在当地政府规定的拆迁期限内；各种形式拆迁均会提到“在期限内”，超出规定期限内的不仅不会给予补偿，当地政府还会组织力量进行强制拆除。

4、养殖场环评是否过关；养殖场环评等手续过关，那会获得较高的补偿；如果不过关，则可能分文没有。

4. 养殖场拆迁补偿标准明细2021

养殖场拆迁的补偿一般应包括哪些方面？

1、对养殖场的建筑物、附属设施等的补偿

养殖场一般有禽畜圈舍、饲养人员的宿舍、养殖场的办公用房等建筑物和附属的化粪池、水井、管道等基础设施。这些基础设施需根据具体评估来确定补偿标准，一般会选择专业的评估公司，但是养殖户自己也要做到心中有数。

2、养殖场停产停业损失

养殖场拆迁引起的养殖场需关停或者搬迁，造成经营中断甚至终止，养殖户投入的成本和预期收益权就会受损，因此，拆迁方应当基于养殖户实际情况给予停产停业损失补偿。一般情况下，停产停业损失补偿应该根据养殖场的经营收入、利润、停产停业的时长等进行评估。

3、对“存栏禽畜出清”的补偿

存栏禽畜的出清补偿是指在拆迁过程中，拆迁方补偿给养殖户处理未长成禽畜的损失补偿，如果没有未长成的禽畜，就没有此项补偿。一般是结合禽畜的种类、大小、市场价格来确定补偿费用。

4、养殖场搬迁补偿

如果养殖场拆迁之后不打算关闭而是另选地址重建养殖场，这时，就会涉及到养殖场员工的工资和社会保险的成本损失及设备搬迁过程中造成的损耗问题，这就需要对搬迁损失进行评估补偿。

当养殖场遇到征收或者环境整治拆迁时，要及时对养殖场内的禽畜、设备等进行评估，并尽可能拍摄视频或照片等影像资料，留存好证据。需要注意的是，对于活体物种，也要尽量对其物种类型和购入记录，投入成本等资料进行保存，作为养殖场赔偿标准的评估依据，以此最大程度的保护自身财产权益。（冠领、马）

5. 2021年拆迁养殖场补偿

1、土地部分

首先是土地部分的补偿，征用养殖场用地，如果土地是自己的承包地，本身有相关的证书，所以确权都很明确，根据证书上的来确定承包人。补偿的时候，针对承包人进行补偿就可以了。标准就是看土地的承包权在谁的手上，补偿款就给谁。

2、建筑物部分

涉及到养殖场的建筑材质，结构，不同的材质的补偿标准是不一样的，而且各个地方的标准也不相同。还要考虑养殖场的实际面积的多少来定，面积大小补偿标准肯定不一样。除此之外还有一些辅助设施也要进行，补偿需要有相应的评估机构进行评估。

3、停产停业损失

针对停产停业的标准进行赔偿也要注意执照和手续的问题，对有合法执照和手续的，就按实际产值情况补偿。如果没有合法养殖手续或者营业执照，就可能违规了。停产停业的损失、其他设施等等各种的损失，这些损失通常情况下都会直接制定一个补偿按照方案进行。

当然，有的地方是按照制定的补偿方案，但是会按照一些要求，比如地上附着物可以按照通过具有相关资质的房地产评估机构对企业养殖的资产、设备包括地上附着物，包括牛、羊等动物的相关情况来评估确定。各个地方都有自己的特点，包括一些停产停业的损失的计算。有的是按照每个月的规模，按照标准，面积给多少一平米该相应的补偿，或者是按照房地产评估机构里总价值的一个比例来定。

4、设备搬迁费

涉及到一些设备的搬迁问题，相关的设备的搬迁费、以及因搬迁造成的损失，也是需要补偿的。根据评估情况进行。还有一些物料的搬迁费用，这些都是应该要获得补偿的。这一项补偿一般是按照存栏禽畜的大小和种类进行补偿。不同地方有不同的相关规定，具体要参考当地的标准来进行。

5、奖励

当然还有一些通过奖励的方式给予一定的补偿，这些都是按照合法的补偿标准来制定的。对于有的情况下没有制定相关的征地批准文件、土地征收公告、征地补偿安置公告，没有按照法定的征收程序组织实施，可能这些都没有相关的这些文件，征收时被征收人要特别注意。

6. 江苏省养殖场拆除补偿标准

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。